Приемка квартиры в сданном доме: чек-лист осмотра перед подписанием акта

Почему приемка важна даже в сданном доме

Когда дом уже введен в эксплуатацию, многие покупатели считают приемку формальностью: комиссия приняла здание, соседи живут, значит, все в порядке. Но разрешение на ввод подтверждает соответствие дома проекту в целом, а не безупречное состояние каждой квартиры. Мелкие дефекты — трещина на откосе, неотрегулированная створка, не работающая розетка — встречаются в любом доме, и их проще устранить до подписания акта.

В ЖК «Парковый» на ул. Парковой, 79 дом сдан: разрешения на ввод первого и второго этапа получены 20 декабря 2024 года. Здесь продаются квартиры с предчистовой отделкой и лоты с ремонтом. Для обоих вариантов приемка выглядит немного по-разному, и мы разберем оба. Если вы еще выбираете квартиру, начните с материала о том, на что смотреть перед покупкой у застройщика.

Что взять с собой на осмотр

Базовый набор помещается в рюкзак и экономит время:

• паспорт и копию договора с планировкой квартиры;
• рулетку или лазерный дальномер — сверить площади и размеры проемов;
• строительный уровень или правило длиной около двух метров — проверить ровность стен и пола;
• фонарик — осмотреть углы, стыки и откосы под скользящим светом;
• индикаторную отвертку или тестер розеток, зарядку для телефона — проверить электрику;
• лист бумаги или зажигалку — проверить тягу вентиляции;
• малярный скотч и маркер — отметить дефекты, чтобы их нашли при устранении;
• телефон с заряженной батареей — фотографировать каждый недочет.

Если вы не уверены в своих силах, пригласите независимого специалиста по приемке. Его услуги стоят несравнимо меньше, чем исправление скрытых недочетов после въезда. Если вы покупаете удаленно, специалист может провести осмотр по видеосвязи вместе с вами: подробнее об этом формате — в статье о том, как купить квартиру в Анапе дистанционно.

Документы и общие данные

Начните не с квартиры, а с бумаг. Сверьте:

• номер квартиры, этаж и подъезд в договоре и на двери;
• площадь по договору и по данным обмеров. Для предчистовой отделки допустимы небольшие расхождения, но существенная разница — повод для вопроса;
• комплектацию: что именно входит в отделку по договору (стяжка, штукатурка, окна, радиаторы, двери, сантехника, если это квартира с ремонтом);
• показания счетчиков воды, электроэнергии и тепла — их нужно записать в акт в день передачи.

Показания счетчиков важны: с момента подписания акта коммунальные расходы ложатся на нового собственника. О том, из чего складываются платежи в доме с собственной котельной, рассказываем в статье о расходах на жизнь в Анапе.

Окна, балкон и входная дверь

Окна — один из самых частых источников замечаний в любой новостройке. В ЖК «Парковый» есть квартиры с увеличенными окнами, поэтому им стоит уделить особое внимание.

• откройте и закройте каждую створку во всех режимах: поворот и откидывание. Створка должна двигаться плавно, без заеданий и усилия;
• осмотрите стеклопакеты на царапины, сколы и следы строительных растворов;
• проверьте уплотнители: они должны прилегать по всему периметру, без разрывов;
• проверьте откосы и подоконник на трещины и отслоения;
• на балконе или лоджии осмотрите остекление, ограждения и отлив;
• входная дверь должна закрываться без усилия, замки — работать всеми ключами. Пересчитайте комплекты ключей.

Регулировка фурнитуры — работа на 10–15 минут для мастера, но только если ее зафиксировали вовремя.

Стены, пол и потолок

При предчистовой отделке стены оштукатурены, пол залит стяжкой — это основа под чистовой ремонт. Идеальной поверхности здесь никто не обещает, но грубые отклонения потом обойдутся в лишние материалы и работу.

Как проверять

• приложите правило к стене вертикально, горизонтально и по диагонали. Большие просветы между правилом и стеной — повод записать замечание;
• посветите фонариком вдоль стены под острым углом: так видны волны и бугры;
• простучите стяжку и штукатурку. Глухой звук на отдельных участках может говорить об отслоении;
• осмотрите углы: трещины в штукатурке на стыках разных материалов встречаются часто, важно их количество и ширина;
• проверьте высоту потолков. По проектной декларации второй очереди она составляет 2,85 м.

Точные допустимые отклонения определяются строительными нормами и условиями договора. Если сомневаетесь, стоит ли поверхность замечания, — внесите его: спорный момент обсуждается в рабочем порядке, а не после подписания.

Электрика, отопление и вентиляция

• проверьте каждую розетку тестером и каждый выключатель, если они установлены;
• откройте электрощиток: автоматы должны быть подписаны, провода — без повреждений;
• осмотрите радиаторы на вмятины и подтеки, проверьте краны и терморегуляторы. В отопительный сезон радиаторы должны быть теплыми;
• поднесите лист бумаги к вентиляционным решеткам на кухне и в санузле: при открытой форточке он должен притягиваться;
• убедитесь, что счетчики опломбированы, а номера совпадают с документами.

Дом в ЖК «Парковый» оснащен собственной котельной, поэтому отопление и горячая вода не зависят от городских сетей. Как это сказывается на расходах, мы разбирали в обзоре проекта.

Сантехника и квартиры с ремонтом

В квартире с предчистовой отделкой обычно есть только выводы воды и канализации. Проверьте, что трубы закреплены, краны перекрываются, на полу и стенах нет следов протечек.

Если вы покупаете квартиру с ремонтом, осмотр расширяется:

• откройте все краны, наберите воду в раковину и ванну и спустите ее одновременно — вода должна уходить быстро и без подтеков под сифонами;
• проверьте напор горячей и холодной воды, работу смесителей и унитаза;
• осмотрите плитку: простучите ее на пустоты, проверьте затирку швов и ровность раскладки;
• проверьте межкомнатные двери: зазоры, ход, фурнитуру;
• осмотрите покраску или обои на пятна, пузыри и стыки;
• проверьте напольное покрытие: без щелей, вздутий и скрипа.

Квартиры с ремонтом выбирают те, кто хочет въехать сразу или быстро запустить сдачу. Если это ваш сценарий, посмотрите текущие предложения с отделкой в разделе актуальные акции.

Как оформить замечания

1. Фотографируйте каждый дефект с общим планом помещения и крупным планом. Отметьте место скотчем.
2. Составьте перечень по комнатам: что, где, в чем недочет. Формулируйте конкретно: «Спальня, окно слева: створка не закрывается в режиме проветривания».
3. Внесите замечания в акт осмотра или приложите их к акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами. Сохраните свой экземпляр.
4. Согласуйте срок устранения и дату повторного осмотра.
5. Подпишите акт приема-передачи, когда замечания устранены или их устранение зафиксировано письменно.

После подписания акта не забудьте о приятном: при покупке квартиры можно вернуть часть расходов через налоговую. Как это сделать, подробно объясняем в статье про налоговый вычет при покупке квартиры.

Частые вопросы

Материал носит информационный характер. Состав отделки, порядок приемки и сроки устранения замечаний определяются договором — уточняйте их у отдела продаж.